País Vasco y Navarra: El banco me ha cedido su derecho de remate en una subasta. ¿Cómo tributo?
Si en una subasta el banco le cede su derecho de remate y usted finalmente adquiere el inmueble, va a tener que tributar por IVA o por ITP, según el deudor hipotecario sea empresario o particular.
Los bancos suelen adquirir en subasta judicial inmuebles que tienen en garantía hipotecaria, bien por pujar en esa subasta o bien porque esta queda desierta (sin postores). Pero también es habitual que cedan el remate a un tercero. Si usted es ese tercero, tenga en cuenta algunas cuestiones:
- El transmitente es el deudor hipotecario (en ningún caso el juzgado o el propio banco). Por tanto, se trata de una única transmisión (y no dos), entre el deudor hipotecario y el adjudicatario.
- La operación tributa en ITP, si el deudor hipotecario es un particular, o en IVA, si es empresa o empresario que tenía el inmueble afecto a su actividad económica. En este supuesto, la cosa se complica. Veamos qué pasa:
Tributación de la operación en el IVA El adquirente debe declarar la operación e ingresar el impuesto (inversión del sujeto pasivo) |
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Situación del inmueble |
Sujeción/Tipo |
Exención |
Promoción inmobiliaria ya finalizada (no transmitido previamente) |
- Sujeta y no exenta. - 10%, viviendas; 21%, locales. |
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En construcción |
- Sujeta y no exenta. - 21%, aunque el resultado final sean viviendas. |
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Transmitido anteriormente |
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Exenta de IVA y sujeta a ITP (aunque el deudor hipotecario sea empresa o empresario). |
Renuncia a la exención |
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Si el adquirente destina el inmueble a su actividad, como el ITP no es deducible, va a suponer un mayor coste de adquisición para él. Puede evitarlo renunciando expresamente a la exención del IVA, y tributando por él (siempre que sea sujeto pasivo del IVA con derecho a deducción total o parcial). |
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