País Vasco y Navarra: El banco me ha cedido su derecho de remate en una subasta. ¿Cómo tributo?

Si en una subasta el banco le cede su derecho de remate y usted finalmente adquiere el inmueble, va a tener que tributar por IVA o por ITP, según el deudor hipotecario sea empresario o particular.

País Vasco y Navarra: El banco me ha cedido su derecho de remate en una subasta. ¿Cómo tributo?

Los bancos suelen adquirir en subasta judicial inmuebles que tienen en garantía hipotecaria, bien por pujar en esa subasta o bien porque esta queda desierta (sin postores). Pero también es habitual que cedan el remate a un tercero. Si usted es ese tercero, tenga en cuenta algunas cuestiones:

  • El transmitente es el deudor hipotecario (en ningún caso el juzgado o el propio banco). Por tanto, se trata de una única transmisión (y no dos), entre el deudor hipotecario y el adjudicatario.
  • La operación tributa en ITP, si el deudor hipotecario es un particular, o en IVA, si es empresa o empresario que tenía el inmueble afecto a su actividad económica. En este supuesto, la cosa se complica. Veamos qué pasa:
 
 
 
 
 

Tributación de la operación en el IVA

El adquirente debe declarar la operación e ingresar el impuesto (inversión del sujeto pasivo)

Situación del inmueble

Sujeción/Tipo

Exención

Promoción inmobiliaria ya finalizada (no transmitido previamente)

- Sujeta y no exenta.

- 10%, viviendas; 21%, locales.

 

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En construcción

- Sujeta y no exenta.

- 21%, aunque el resultado final sean viviendas.

 

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Transmitido anteriormente

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Exenta de IVA y sujeta a ITP (aunque el deudor hipotecario sea empresa o empresario).

Renuncia a la exención

Si el adquirente destina el inmueble a su actividad, como el ITP no es deducible, va a suponer un mayor coste de adquisición para él. Puede evitarlo renunciando expresamente a la exención del IVA, y tributando por él (siempre que sea sujeto pasivo del IVA con derecho a deducción total o parcial).

 

Nuestros profesionales le ayudarán con la liquidación de los impuestos relacionados con la adquisición.